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石门县国有土地上房屋征收与补偿工作操作规程

[来源:房管局 | 作者:征收办 | 日期:2017-04-10 | 浏览12580次]   

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 为进一步提高国有土地上房屋征收与补偿工作的透明度,切实维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》、《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《石门县人民政府办公室关于贯彻执行〈常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》等相关规定,结合本县实际情况,特制定本操作规程。

一、组织机构与职责

第一条 (行政主体、实施机构)本县国有土地上房屋征收与补偿安置工作由县人民政府负责。县人民政府指定石门县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室(以下简称县征收办)为本县房屋征收与补偿安置的房屋征收部门,负责组织实施本县房屋征收与补偿安置工作。

第二条 (委托实施机构)县征收办可委托各乡镇、居委会承担其辖县内的房屋征收与补偿安置的具体工作。各乡镇、居委会应当成立相应的房屋征收工作机构,安排专人开展房屋征收工作。县征收办应当与相关乡镇、居委会签订书面委托协议,并报同级人民政府法制部门备案。委托协议应当载明委托事项、权限、期限、双方权利和义务、法律责任等。委托事项应当在征收范围内公告。

第三条 (委托机构职责)乡镇、居委会的工作权限与职责如下:

1、进行入户调查登记;

2、进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释;

3、组织征求被征收人的意见、组织听证、论证会的召开;

4、张贴公告及送达相关决定、通知、公告等法律文书;

5、配合评估机构开展房屋价值评估;

6、就征收补偿的具体问题与被征收人协商;

7、进行社会稳定风险评估并拟制评估报告;

8、向县征收办上报征收补偿款的拨付计划并负责对被征收人进行分户拨付;

9、组织被征收人搬迁;

10、协助办理向法院申请强制执行或提起诉讼的案件;

11、负责房屋征收补偿案卷的立卷及资料收集。

12、负责处理房屋征收补偿协议签订后的其他事宜,如接访、维稳、房屋办证、过渡费支付等问题。

第四条 (项目建设筹备单位)项目建设筹备单位应当按照相关法规和规范性文件的规定向县征收办提出房屋征收申请,并提供下列证明文件:

1、项目列入县经济和社会发展规划的文件;

2、项目符合县土地利用总体规划的文件;

3、项目符合县城乡规划和专项规划的文件;

4、项目纳入县国民经济和社会发展年度计划的文件;

5、县发改委立项批准文件;

6、县经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划已向社会公众征求意见的相关证据。

第五条 (征收立项)县征收办在收到申请后5日内对建设项目属性进行审查,若项目已提供本办法第三条规定的证明文件并符合法定征收条件,确定列为房屋征收项目。

二、划定征收范围

第六条 (划定征收范围公告)县征收办应当在房屋征收范围划定后5日内制作划定房屋征收范围的公告,公告内容包括项目项目名称、房屋征收范围、征收范围内禁止施行的行为及相关法律后果、权利确认及期限。

县征收办应当在县政府门户网站刊登公告。

乡镇、居委会在房屋征收范围内3处以上显著位置张贴公告并拍照交县征收办存档。

第七条 (通知暂停许可与登记)房屋征收范围划定后5日内,县征收办应当书面通知规划、建设、国土、城管、工商、房管部门暂停办理新建、改建、改变房屋用途和权属、析产、抵押登记、工商登记、临时搭建、广告设置等有关行政许可手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自前款事项公告之日起不超过1年。

三、调查摸底

第八条 (征收动员会议)乡镇、居委会应当在划定房屋征收范围公告后3日内,召集房屋征收范围内的居民召开房屋征收动员会议。

动员会议上应当做到:1、参加会议的居民户数不得少于被征收户数的60%;2、宣传并解释征收法律法规及政策;3、按照被征收户数的3%推选被征收人代表;3、明确被征收人代表的作用;5、明确被征收人代表的权利;6、做好会议的签到和记录,在会议后1日内将会议签到和记录上报县征收办;。

被征收人代表的作用:1、信息员。通过所在社区向乡镇、居委会及县征收办反映被征收人的意愿并就具体的征收补偿事项进行沟通;2、宣传员。协助房屋征收工作人员开展房屋征收法律法规及政策的宣传;3、联络员。及时向被征收人传达乡镇、居委会及县征收部门的工作安排和部署。

被征收人代表的权利:1、组织被征收人选定评估机构或者代表被征收人抽签选定评估机构;2、参加座谈会、听证会;3、参与社会风险评估工作。

第九条 (入户调查) 乡镇、居委会应当在召开动员会议后2日内,组织社区及有关专业人员开展被征收房屋的入户调查工作和房屋权属核查工作,县征收办派员进行全程监督与指导。入户调查工作应当在15日内完成。

入户调查内容:对拟征收范围内的房屋权属、产权人、房屋结构、用途、建筑年限、建筑面积、楼层、土地性质、租赁情况、抵押、查封、家庭经济状况、工作单位、安置意向、联系方式、产权人的配偶和子女的基本信息、住宅改非住宅用途等组织入户调查登记,入户调查员应当查验房屋的产权证书、户口簿、租赁协议、工商登记、低保证等反映拟被征收人相关信息的资料(必要时应当制作调查笔录),登记结果应当由房屋所有权人或使用人、专业人员乡镇、居委会工作人员、县征收办工作人员签字。

入户调查员在入户调查时,应当佩戴由县征收办统一制发的房屋征收工作证(以下简称工作证),并向被征收人说明来意。入户调查至少应当由2名以上的入户调查员共同进行。

第十条 (资料核查)(一) 乡镇、居委会应当根据入户调查的结果,持县征收办统一开具的介绍信,到房屋产权管理部门核查信息并收集证据资料:1、到房屋产权管理部门核实被征收房屋的权属状况、抵押、查封情况,并复印相关权属登记的资料;2、房屋建筑面积在30平米以下(含30平米)的,到房屋产权管理部门核实房屋产权人在本县范围内是否有其他的产权房屋,并复印相关权属登记的资料;没有其他产权房屋的,要求房屋产权管理部门出具查询回单或证明。

(二)对于被征收房屋享有所有权、共有权、财产继承权等权利但不是房屋产权证书明确的产权人的,乡镇、居委会应当督促房屋使用人在公告房屋征收范围之日起7日内向房地产管理机关、人民法院等有权机关申请权利确认。

(三)对于征收范围内不能提供房屋产权证书的房屋,应当督促房屋使用人在公告房屋征收范围之日起7日内,向县征收办提交申请该房屋有效证明文件,逾期由项目建设筹备单位在2日内组织国土、城管、规划、住建、房管等部门对房屋合法性进行综合认定。

房屋权属核查工作应当在7日内完成,需要对房屋进行合法性界定的,不受本期限限定。

第十一条 (确定被征收人) 县征收办应当在房屋权属核查工作完成后3日内确定房屋被征收人。

被征收人按照下列方式确认:

1、房屋产权证书记载的所有权人和共有权人为被征收人;

2、房屋产权证书记载的所有权人和共有权人与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,房屋登记簿确认的所有权人和共有权人为被征收人;

3房屋存在共有权人但在房屋产权证书上没有记载,共有权人没有提出异议,房屋产权证书记载的所有权人为被征收人;

3、没有合法房屋产权证书的房屋使用人(不含房屋租赁人),房屋经规划部门确认合法后,按照本县征收政策应当进行补偿的,房屋使用人为被征收人;房屋被确认为违法建筑且不应予以补偿的房屋使用人,不视为被征收人,按照本规程第四十六条进行处理;

5、房屋所有权人死亡,继承人已办理房屋产权过户或者已通过人民法院确认房屋所有权的,明确的权利人为被征收人;未办理相关权利确认的,房屋的被征收人为“××房屋权利人”,不再明确具体被征收人;

6、房屋交易后,交易双方没办理产权过户手续的,权利人已办理房屋产权过户或者已通过人民法院确认房屋所有权的,确认为被征收人;未办理相关权利确认的,房屋的被征收人为“××房屋权利人”,不再明确具体被征收人;

7、被征收房屋存在二个以上被征收人的,为了避免被征收人之间对于补偿事项产生分歧,县征收办应当要求被征收人书面推举一名被征收人做为房屋征收与补偿事项的授权委托人,代表该户全体被征收人参与全部房屋征收与补偿活动;逾期不能推举授权委托人的,县征收办应当以谈话笔录的形式告知被征收人,在房屋征收决定生效后,县征收办将不与该户签订征收补偿协议,直接按程序报县人民政府作出征收补偿决定。

第十二条 (形成思想动态报告) 县征收办应当在入户调查过程中注意收集了解被征收人的思想状况、生存背景、补偿安置意愿、是否有违法犯罪记录、是否有上访或涉稳行为记录等涉及稳定的信息,形成被征收人思想动态报告,作为进行社会风险评估的参考依据。

第十三条 (建立分户档案) 县征收办应当在完成确定被征收人工作后3日内,建立房屋征收分户档案,分户档案应当包括分户调查表、核查工作收集的相关资料和调查笔录、被征收人思想动态报告等。

第十四条 (公告分户调查结果) 县征收办应当制作入户调查结果公告,公布分户调查的结果。

分户调查的结果应当在房屋征收范围内3处以上显要位置张贴公告,并拍照存档。

四、房屋价值评估

第十五条 (选定评估机构)县征收办应当在入户调查结果公告次日起3日内组织被征收人代表在县房管部门公示的候选评估机构中协商选定房屋价值评估机构(评估机构名单由县房管局提供),逾期不能选定的,县征收办在3日内,在石门县公证处的公证下组织抽签选定评估机构,由被征收人代表推选一人进行抽签。

第十六条 (公告评估机构)县征收办应当在评估机构确定后1日内制作选定房屋价值评估机构公告。

乡镇、居委会在房屋征收范围内3处以上显要位置张贴公告告知被征收人,并拍照交县征收办存档。

第十七条 (开展房屋评估)县征收办在公告的次日,对评估机构开具房地产价格评估委托书。

房地产价格评估机构应当根据法律法规、专业规程和征收政策独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预,但县征收办有权对评估机构的工作进行监督和指导。

评估机构在对房屋进行评估时,房屋的建筑面积、结构、用途、建筑年限等以县征收办公告的结果为准。

乡镇、居委会应当配合做好被征收人的思想工作,保证评估工作顺利进行。

第十八条 (初步评估结果公示)评估机构应当在接受委托后20日内作出房屋评估报告,并在征收范围内公示5天。公示期满后组织现场答疑、复核。确因需要可按程序修改评估结果。

第十九条 (评估结果异议)评估报告确定后,由县征收办、评估公司向被征收人送达评估报告,并保存送达回证。同时,应当告知被征收人,如果对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后5日内向原房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的,可以收到复核结果后3日内再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定;房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为房屋征收补偿的最终依据;鉴定费用由申请鉴定人承担。

五、征收补偿方案

第二十条 (拟定补偿方案)县征收办在评估结果最终确定后,在10日内完成分户补偿标准测算,拟定房屋征收补偿方案。

征收补偿方案应当包括:1、法律依据;2、征收范围;3、征收实施计划;3、分户具体征收补偿标准和安置方式;5、征收实施期限等。

第二十一条 (公告补偿方案)县征收办在房屋征收补偿方案拟定后3日内报县人民政府审定并同意后,在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告,征求被征收人意见,征求意见期限不少于30日。

县征收办应当在县政府门户网站刊登公告。

公告应在房屋征收范围内3处以上显著位置张贴并拍照交存档。

第二十二条 (召开座谈会)项目建设筹备单位、县征收办在公告期间20日内,应当至少组织召开2次以上的征求意见座谈会。

座谈会应当做到:1、应当尽可能全面的涵盖被征收人,总参会率不低于被征收户数的95%;2、建立被征收人参会名册(只需要全部被征收人的姓名),由参会人员在被征收人参会名册上签到;3、做好会议记录,并根据会议记录汇总被征收人意见,在会议后1日内将参会名册、会议记录、汇总意见报县征收办。

座谈会应当针对补偿方案中的补偿标准、产权调换房户型、产权调换房选择方式等涉及被征收人利益的重点问题进行充分交流与沟通,注意收集被征收人建设性的意见与建议,掌握其思想动态作为修改补偿方案的依据和风险评估的依据。

第二十三条 (召开听证会)县征收办在征求意见期间,应当就房屋征收补偿方案组织听证会,参加人员由县征收办按程序确定。

县征收办应当在听证会举行7日前将听证会的事项书面通知确定的人员,项目建设筹备单位负责送达通知书。书面通知应当载明以下内容:(一)听证会参加人的姓名;(二)听证主要事项;(三)听证会的时间、地点。

听证会由县人民政府法制办主持。 听证主持人应当按照《湖南省行政程序规定》的规定组织开展听证工作。

县征收办负责听证会的会议签到、记录、笔录签名及留存归档等工作。

第二十四条 (修改补偿方案及公告)县征收办在征求意见期限届满后5日内根据公众意见和听证会的意见修改方案,报县人民政府批准后予以发布。

县征收办应当将根据意见修改后的征收补偿方案在县政府门户网站刊登公告。

项目建设筹备单位应当在房屋征收范围内3处以上显著位置张贴公告并拍照交县征收办存档。

六、房屋征收决定

第二十五条 (开展风险评估)县征收办在修改公告发布之日起5日内组织乡镇、居委会及相关部门和人员进行社会稳定风险评估论证并形成社会稳定风险评估报告。经论证认为存在社会稳定风险的,应当提出防范社会稳定风险预案,报县人民政府决定。

第二十六条 (拟定征收决定)县征收办在形成社会稳定风险评估报告后5日内拟制房屋征收决定。

房屋征收决定按照行政程序的规定报县人民政府审定。

房屋征收决定应当包括:征收范围、具体征收补偿方案、征收实施部门、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等。

第二十七条 (公告征收决定)县征收办在房屋征收决定作出后,应当制作统一公告文本进行公告。

县征收办在县政府门户网站刊登公告。

项目建设筹备单位在房屋征收范围内3处以上显著位置张贴公告并拍照交县征收办存档。

七、补偿安置与搬迁

第二十八条 (入户协商)县征收办应当在房屋征收决定送达后次日起组织开展征收补偿安置的入户协商工作,在三个月内与被征收人达成补偿安置协议。

征收补偿安置协议的内容不得超过征收补偿安置方案的标准。

对于选择产权调换的,应当按照县征收办制定的相关产权调换方案与被征收人协商确认产权调换房的面积、户型、产权调换房选择序号等事项。

第二十九条 (签订补偿安置协议)项目建设筹备单位与被征收人达成补偿安置协议后,县征收办在收到文稿7日内进行审查并制作正式协议文本,完成协议签订工作。

协议文本一式三份,被征收人一份,其余收入档案留存。

乡镇、居委会将协议送交被征收人时,应当同时收回其持有的房屋所用权证、土地使用权证。

第三十条 (公告补偿结果)县征收办应当在项目完成后3日内将房屋征收补偿结果在房屋征收范围内张贴公布并拍照存档。

第三十一条 (拟定补偿决定)在征收决定规定的期限内,与被征收人达不成补偿安置协议的,在期限届满后3日内,县征收办应当拟制房屋征收补偿决定初稿报县法制办,还应当同时上报个案社会稳定风险评估报告及防范预案,防范预案需要由县人民政府或县委出面协调的应当注明。

县法制办应当对个案社会稳定风险及防范预案进行审查,并按相关法律、政策的规定,在5日内拟制征收补偿决定报县人民政府作出房屋征收补偿决定。

第三十二条  (公告补偿决定)房屋征收补偿决定作出后,县征收办应当在2日内制作公告文本,进行公告。

县征收办应当在县政府门户网站刊登公告。

项目建设筹备单位在房屋征收范围内3处以上显著位置张贴公告并拍照存档。

第三十三条 (送达补偿决定)项目建设筹备单位应当将房屋征收补偿决定送达被征收人。

第三十四条 (督促搬迁)项目建设筹备单位应当督促被征收人在签订补偿安置协议并公布后或者征收补偿决定生效后按期搬迁,但不得采取暴力、威胁、或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

协议搬迁的期限自签订协议之日起不超过30日;征收补偿决定限定的搬迁期限自补偿决定送达之日起不超过30日。

第三十五条 (费用拨付)县征收办应当在签订补偿安置协议后或者征收补偿决定生效后3日内向县征地拆迁指挥部申报被征收人补偿款、搬迁费及奖金、过渡安置费的拨款计划;县征地拆迁指挥部接到该计划后当日内组织资金将款项按协议约定支付给被征收人。

第三十六条 (货币补偿的办结)对于实行货币补偿的,被征收人完成搬迁后7日内,经项目建设筹备单位确认后,征收补偿安置工作结束,房屋征收补偿档案由县征收办负责整卷装订。

八、组织产权调换

第三十七条 (产权调换房选择)对于选择产权调换的,县征收办应当在项目建设单位交付产权调换房后10日内,按照补偿安置协议明确的产权调换房面积、户型和产权调换房选择序号,组织产权调换户选择具体的产权调换房,并向产权调换户交付产权调换房钥匙。县征收办应当要求产权调换户出具产权调换房交付证明存入档案。

第三十八条 (产权调换的办结)产权调换房交付后7日内,经项目建设筹备单位确认后,征收补偿安置工作结束,房屋征收补偿档案由县征收办负责整卷装订。

九、诉讼与强制执行

第三十九条 (提起诉讼)被征收人与县征收办已达成补偿安置协议,被征收人在约定的期限内拒不搬迁或者有其他违约行为的,乡镇、居委会应当在期限届满后5日内报县征收办,县征收办依法向人民法院提起诉讼,并根据生效法律文书申请人民法院强制执行。

第四十条 (强制执行)征收补偿决定发生法律效力后,被征收人或者第三人在规定的期限内拒不搬迁,县征地拆迁指挥部应当在期限届满后5日内按程序报请县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十一条 (先予执行)在民事诉讼过程中或者行政诉讼过程中,县征收办可以根据具体情况,依法申请人民法院先予执行。

第四十二条 (强制执行的办结)人民法院执行结案后,项目建设筹备单位确认后,相关被征收房屋的征收补偿安置工作结束,房屋征收补偿档案由县征收办负责整卷装订。

十、权属注销

第四十三条 (权属注销)房屋征收补偿工作全部结束后,由县征收办到相关部门办理被征收房屋的权属证书的注销手续,其国有土地使用权由国土部门按法律程序收回。

十一、六种特殊情形的处理

第四十四条 (违法建筑)房屋被确认为违法建筑不应予以补偿的,乡镇、居委会仍应进行入户协商,对其宣讲法律与政策,责令其限期腾退,并报县征收办给予其适当的工料补贴;拒不腾退的,报县征收办,由县征收办报县人民政府按照违法建筑的处置程序由有关职能部门处理。

第四十五条 (单位自管房)征收未经规划、国土资源等部门批准的企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅,安排现房屋使用人居住,单位改制处置国有资产时又未妥善处理,房屋使用人在房屋征收决定公告发布时继续居住使用的,被征收人为房屋所有权人,房屋所有权人应按照本县的征收政策妥善安置现房屋使用人。

房屋所有权人已妥善安置现房屋使用人,并腾退房屋的,县征收办可以与其达成补偿安置协议;

房屋所有权人未妥善安置现房屋使用人,现房屋使用人拒不腾退房屋的,按照以下步骤处理:1、项目建设筹备单位应对现房屋使用人的基本情况进行入户调查,调取现房屋使用人家庭的户口资料复印件,听取其拒不腾退房屋的理由,并做好调查笔录;2、对房屋价值进行评估,并对房屋的装修、设施等的评估进行单列,房屋价值的评估报告应当送达现房屋使用人,现房屋使用人对房屋的装修、设施等的评估不服,可以申请复核或鉴定;3、针对现房屋使用人拒不腾退房屋的理由,组织房屋所有权人和现房屋使用人协商,并做好协商笔录。3、期限内协商不成的,乡镇、居委会报县征收办向现房屋使用人(家庭户主)发出第三人腾退房屋通知书,告知现房屋使用人所住居房屋的权属状况、房屋被予征收的事实、现房屋使用人权利救济的途径、限期腾退房屋的期限、拒不腾退房屋的法律后果及将要采取的措施等。5、期限届满后,现房屋使用人仍拒不腾退房屋的,按程序报县人民政府对被征收房屋作出征收补偿决定,在决定中将现房屋使用人列为第三人,责令其限期腾退房屋。

第四十六条 (直管公房、其他出租屋)国有直管公房、其他出租房屋,按照前条的方式处理。

第四十七条 (产权不明房)房屋所有权人死亡且继承人不能全部明确或继承人对被征收房屋继承权存有争议或房屋所有权存在其他争议无法确认所有权人的,以“××房屋权利人”为房屋的被征收人,由县征收办公告送达房屋征收决定。已经明确的利害关系人不服房屋征收决定,可以作为被征收人提起权利救济。

房屋征收决定生效后,权利人仍然不能明确的,按以下步骤处理:1、房屋的现居住使用人可以和乡镇、居委会协商补偿安置事宜,现居住使用人并应当同意补偿安置的货币或产权调换的房屋在权利人确定之前不交付现居住使用人,由县征收办暂扣,并约期搬迁房屋。2、期限内达不成协议的,按程序报县人民政府作出征收补偿决定,在决定中将现房屋使用人列为第三人,责令其限期腾退房屋。

征收补偿决定应当公告送达“××房屋权利人”并直接送达现房屋使用人。

已经明确的利害关系人不服征收补偿决定,可以作为被征收人提起权利救济。

征收补偿决定生效后,应当补偿给权利人的货币或房屋,由县征收办暂扣,待权利人明确后,按程序发放给权利人;被确认为无主财产的,按无主财产上缴县财政部门;房屋的现居住使用人在规定期限内拒不搬迁的,申请人民法院强制执行。

第四十八条 (抵押房)在被征收房屋上存在合法抵押权的,项目建设筹备单位应当在公告分户调查结果后2日内,报县征收办向被征收人和抵押权人发出协商处置抵押权通知书,通知被征收人与抵押权人在20日内协商解决抵押事宜并另行约定抵押权的替代形式,或者在20日内行使民事权利。

协商达成协议的,县征收办应当审查和收集:1、双方就抵押问题的协议。在协议中,抵押权人需明确放弃被征收房屋上的抵押权;2、被征收人提供抵押权人的身份证复印件或单位的营业执照复印件。县征收办可以与被征收人协商房屋征收补偿问题。

逾期拒不协商或者协商达不成协议的,县征收办按照正常程序与被征收人协商征收补偿事宜。

第四十九条 (查封房)有关部门对被征收房屋依法查封的,项目建设筹备单位应当在房屋权属核查工作结束后,以谈话笔录的形式,要求被征收人在7日内申请查封部门变更查封标的或解决有关纠纷;

逾期不能解除查封的,项目建设筹备单位在3日内报县征收办向查封部门发函,告知被查封房屋将被征收,要求查封部门在10日内变更查封方式或变更查封标的。函件由项目建设筹备单位送达查封部门,并签收送达回证。

    逾期没有解除查封的,项目建设筹备单位按照正常程序与被征收人协商征收补偿事宜。

查封部门变更查封方式,要求县征收办协助冻结补偿款的,对协助额度内,县征收办应当予以暂扣,余额应当按照本规程拨付给被征收人。

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